彭晓明

近年来，“招、拍、挂”成为土地供应的主渠道，招拍挂取得了长足的进展，但各地发展不平衡，当前的土地“招、拍、挂”确实存在着一些不容忽视的问题。

一、存在问题

一是认识不足。部分地区党政领导干部对推行招拍挂的意义认识不足，没有认识到这是防止国有资产流失、反腐倡廉的重要措施，既是一项严肃的法规制度，也是一项严格的行政纪律。一些人把习惯于按老方式协议出让，还有个别地方政府领导先与开发商签协议，后搞挂牌出让，形成假挂牌。个别领导干预招拍挂，还有的擅自减免地价。

二是供过于求。个别城市近年来经营性用地供过于求，多头供应，导致土地招拍挂难以实行。一些城市土地管理和建设规划的统一管理职能被开发区肢解，土地管理职能难以到位，土地供应总量缺乏协调和控制，供过于求的情况比较普遍。土地大量闲置，严重影响了招拍挂的推行，导致出让比例很低。

三是实施中有困惑。土地实行“招、拍、挂”后，提高了土地开发的门槛，对房地产开发商资金的要求更高，加上银行对房地产金融有了更严格的限制，无疑会对部分公司的融资造成困难。在当前“价高者得”标准下，中标价与底价之间的巨大的差额、高昂的价格、严格的付款进度，开发商取得中标通知书后的履约情况并不好，尤其是在一些中小城市。比较普遍的是开发商在签定合同交纳第一笔款后，延缓支付土地的进度款，而通过种种渠道，提前开工，提前销售，尽快使资金回笼。当然也有一些地方政府不能按照标书承诺完成相关义务。

四是实物地租。实物地租方式的存在，排斥了市场竞争。以地换桥、以地换路在一些地方普遍实行。这种做法对城市建设有一定益处，但容易造成国有土地资产流失，与推行招拍挂制度相悖。

五是不严格执行规定。有关政策文件规定得很清楚，企业改制中涉及经营性用地的也要先实行招拍挂，所得收益需要支持企业的，待招拍挂后再给企业。旧城改造中，无论净地还是毛地，都要实行招拍挂，修路、建学校等资金可以从招拍挂收入中解决。但很多地方打马虎眼，没有很好地执行。还有一些地方政府通过变更土地用途、捆绑成片开发、以地抵债等方式，规避公开出让制度。

六是寻找借口。以处理历史遗留问题为借口，规避招拍挂。对历史遗留问题，需要本着实事求是的原则妥善处理，但一方面要有时间限制，卡住截止时间；另一方面要掌握条件和宗数，不能过多过滥。否则，旧的历史遗留问题解决了，新的又产生了。

二、对策与建议

首先，基于熟地地价的确定将避免一些不可预见的费用和规划变更的可能，应明确采取“招、拍、挂”方式出让的地块必须是熟地。按照城市规划、城市功能定位和经济发展要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整，确定土地用途及规划设计，完成地上、地下市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到熟地出让标准，将土地的不确定性和规划变更的可能从源头堵死，既减少了开发商讨价还价的借口和理由，也减少了政府给予费用减免、返还的余地和空间，从而建立公开的土地一级开发市场。

其次，分类组织土地“招、拍、挂”。对于大规模、成片土地开发，特别是政府重点工程、经济适用房等项目，综合效益和社会效益也相当重要，政府可以考虑改变“价高者得”的机制为综合评标机制，成立由房屋管理部门、规划部门、土地行政主管部门等有关部门联合成立的专家评标小组，由各部门专家对竞标单位进行综合评标确定中标单位。而对于完全商业化的项目、小型项目、用地单位委托政府组织的项目，可以主要采取“拍卖”或“挂牌竞价”的方式，采用“价高者得”确定中标单位。

再次，建立中标结果公示制度。将评标结果及过程通过新闻媒介公之于众，包括每个投标企业的投标价是多少，每家企业的单项得分是多少，专家的综合评分是多少，都有明确的表述和说明，做到真正的公平、透明，同时接受社会的监督。与此同时，建立出让宗地的跟踪备案制度，对于出让后的履约情况、项目的开发建设情况实行跟踪管理，同时加大对违法行为的处罚力度。

（作者单位：醴陵市纪委）